Statut de loueur en meublé professionnel

(article 151 septies du CGI)

 

Obligations

Pour obtenir le statut , l’investisseur doit répondre à trois conditions :

 

de forme : être inscrit au registre du commerce.

de fonds : disposer de cette activité 23000 € de recettes brutes annuelles .

 

Et générer de cette activité plus de la moitié de l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal au sens des articles 79 et 62 du code général des impôts.

 

Un régime transitoire permettra d'ajuster le cas échéant pour les LMP existants avant le 01/01/2009 la mise en conformité avec le statut.

 

Notre cabinet conseillera l'ensemble des contribuables qui se trouvent dans ce cas afin d'optimiser leurs investissements anterieurs.

 

 

Avantages

 

1) Réduire significativement l’année de l’investissement :

 

• L’impôt sur le revenu
  

  L’ensemble des frais d’acquisition, comptabilisés en charges, est déductible sans plafond du revenu global.

  Il s’agit principalement des honoraires, notaire, commissions….

           

• Les charges sociales personnelles
  

  Pour les contribuables imposés dans la catégorie des BIC ( commerçants,artisans, pharmaciens) ou BNC (professions libérales) le déficit fiscal s’impute sur l’assiette de calcul des cotisations obligatoires personnelles (URSSAF- RAM-ORGANIC..)

 

2) Profiter d’un statut à part entière

 

3) Générer des revenus complémentaires nets d’impôt et de prélèvements sociaux

 

 

4) Exonérer l’actif constitué de l’impôt sur la fortune

 

 

5) Transmettre à terme ce patrimoine dans des conditions privilégiées

 

 Le quart restant subira des droits à régler sur 20 semestres après un différé de 5 ans et en bénéficiant du    paiement d’un intérêt égal au tiers du taux légal.

 

6) Accueillir dans une même structure, en l’unifiant, l’essentiel de votre

     immobilier  locatif

                  

• Vous êtes déjà propriétaire de biens immobiliers locatifs ?
  

  Notre cabinet se propose d’analyser leurs structures ( sociétés baux…) et d’envisager les procédures qui pourraient, le cas échéant , vous permettre de les intégrer à votre LMP.

 

7) Revendre éventuellement en exonération d’impôt sur les plus values immobilières

 

 

 

LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL ( LMNP )  ET  MICRO BIC

Les investisseurs qui décident d'acquérir des locaux d'habitation destinée à être loués meublés peuvent selon les cas, bénéficier de régimes fiscaux différents.

 

La loi de finances pour 2009 modifie profondément ces mécanismes.

 

  La location Meublée Non Professionnelle ( LMNP )

 

Une nouvelle niche fiscale est créée à compter du 1er janvier 2009 .

   Pour certaines catégories d'investissement une réduction d'impôt est accordée à hauteur de 5%du prix de revient de l'acquisition plafonnée à 25 000 €.

   Pour les autres investissements le déficit généré par cette activité est reportable dix ans sur des revenus de même nature. 

 

Conditions

 

A compter du 1er janvier 2009 l'avantage fiscal n'est accordé uniquement que:

 

• Pour les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
• Pour un logement achevé depuis plus de 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation.

 

Logements concernés

 

• Etablissement médico social ( articles 6 et 7 du l de l'article l 312 du code de l'action sociale et des familles
• Résidence avec services pour étudiants
• Résidence de tourisme classée
• Etablissement mentionné au 2e alinéa de l'article L 6111-2 du code de la santé publique ( EHPAD)

 

Engagement de location

 

• Le propriétaire doit s'engager à le louer pendant neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

 

Cette location doit prendre effet:

     

 

dans le mois qui suit la date de l'achèvement ou de l'aquisition si elle est postérieure pour les logements neufs ou aquis en VEFA, et pour les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réabilitation.

 

Nota:

La réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré ( sauf lors du décès de l'un des conjoints).

 

Résultat fiscal

 

Les amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies ne sont admis en réduction du résultat imposable qu'à hauteur de 85% de leur montant régulièrement comptabilisé.

 

Les déficits provenant de la location meublée non professionnelle ne s'imputent exclusivement que sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de l'exrcice et des dix années suivantes.

 

 Micro BIC

 

 Les loueurs en meublés qui tirent de cette activité moins de 27 000 € de recettes brutes annuelles et qui ne bénéficient pas des avantages du LMP ou du LMNP peuvent opter pour le régime de MICRO BIC.

 

La Nouvelle loi de finances pour 2009 autorise un abattement de 50% (au lieu de 71% auparavant ) sur les recettes brutes déclarées.